Auttavatko nämä modulaariset kerrostalot lahden aluetta selviytymään asuntokriisistä?

Alueella on useita edullisia hankkeita, jotka kokoavat asuntoja ulkopuolelle ja lukitsevat ne sitten paikoilleen. Jos ne menestyvät, se voi leikata miljoonia dollareita rakennuskustannuksista ja kuukausia rakennusaikataulusta.

Auttavatko nämä modulaariset kerrostalot lahden aluetta selviytymään asuntokriisistä?

Vain yhden edullisen studio -asunnon rakentaminen San Franciscossa voi maksaa jopa 600 000 - 800 000 dollaria - ja rakennuksen viimeistely voi kestää jopa kuusi vuotta. Muutama vuosi sitten paikallinen voittoa tavoittelematon Tipping Point Community alkoi etsiä parempaa lähestymistapaa. Näimme juuri 25, 30 vuoden työn, joka ei todellakaan muuttanut mitään, valitettavasti, sanoo Tipping Pointin perustaja ja hallituksen puheenjohtaja Daniel Lurie. Ja tiesimme, että haluamme kokeilla jotain erilaista.



[Kuva: Trachtenberg Architects]

Yksi osa ratkaisua: muuttaa kerrostalojen rakennetta. Jalkapallokentän kokoisessa tehtaassa Vallejon kaupungissa San Franciscon lahden toisella puolella Factory OS -niminen yritys rakentaa asuntoja hankkeelle, jonka Tipping Point ja sen kumppanit toivovat voivansa olla uusi malli asuntokriisin ratkaisemiseksi Bay Area - ja erityisesti asunnottomuuden haasteena alueella, jolla noin 28 200 ihmistä on kodittomia. Syyskuussa modulaariset yksiköt kuljetetaan kuorma-autolla sillan yli, ja ne pinotaan Lego-palikoiden tavoin uuteen 145 asunnon kerrostaloon asunnottomuuden kanssa kamppaileville ihmisille. Projektin odotetaan maksavan alle 400 000 dollaria yksikköä kohden, ja sen pitäisi valmistua alle kolmessa vuodessa - tilastot, joiden mukaan Lurie sanoo, että useimmat alalla työskentelevät ihmiset eivät usko olevan mahdollista.



kuinka herätä nopeammin



[Kuva: kohteliaisuus Factory OS]

Uusi lähestymistapa rakentamiseen auttaa alentamaan kustannuksia. Jos rakennat talon tai asunnon enemmän kuin auto, teollisesti, voit tehdä sen paljon nopeammin, laadukkaammin ja halvemmalla, sanoo Factory OS: n perustaja ja toimitusjohtaja Rick Holliday. Perinteiseen rakentamiseen verrattuna hän sanoo, että moduulirakentamisen kustannukset ovat noin kolmanneksen pienemmät. Toisessa edullisessa kerrostalokompleksissa, jota yritys työskentelee lähellä Tahoe -järveä, hanke ei olisi ollut lainkaan elinkelpoinen, jos se olisi rakennettu perinteisesti. Kun yritys uudisti rakennuksen modulaariseksi rakentamiseksi, kustannukset laskivat 6 miljoonalla dollarilla.

Se on nopeampi rakentaa tehtaalla, koska prosessi voidaan optimoida nopeudeksi tavalla, joka ei ole mahdollista ulkona, ja perustyön perustyö voi tapahtua samanaikaisesti paikan päällä. Projektin ajan lyhentäminen pienentää kokonaiskustannuksia. Factory OS säästää myös työvoimakustannuksia sen sijainnin vuoksi San Franciscon keskustan ulkopuolella ja sen rakenteen vuoksi. Se on ammattiliiton tehdas - tämä on usein välttämätöntä julkista rahoitusta tarvitseville hankkeille - mutta yksittäiset työntekijät kokoavat koko asunnot sen sijaan, että he työskentelevät pelkästään sähköasentajina tai putkimiehinä.



[Kuva: Trachtenberg Architects]

Modulaarinen rakentaminen voi myös nopeuttaa lupien saamista Kaliforniassa, koska tämäntyyppinen rakentaminen voidaan sallia osavaltion tasolla sen sijaan, että tarvitsisi yksittäisiä lupia kussakin kaupungissa. Yleensä odotat kuusi kuukautta saadaksesi suunnitelman Berkeleyn kaupungissa, mutta tämä alentaa sen nollaan, sanoo Patrick Kennedy, toimitusjohtaja Panoramic Interestsistä, modulaarisesta rakennusyrityksestä, joka työskentelee nyt Berkeleyssä uuden rakennuksen parissa. on 39 pientä studiota entisille kodittomille asukkaille sekä tukihenkilöstö paikan päällä ja palvelut, kuten työnhaun apu ja ruokakomero.

Kuten Factory OS, yrityksen prosessi etenee nopeammin kuin vakiorakenne. Kennedy sanoo, että Panoramic Interests pystyy rakentamaan asunnot uudelle projektille tänä syksynä Nevadan tehtaallaan vain kuukaudessa Berkeleyn perustamisen aikaan ja voi sitten toimittaa ja pinota yksiköt heti sen jälkeen. Projekti, joka olisi voinut kestää muutoin 48 viikkoa, kestää 16. Se maksaa myös noin 30% vähemmän kuin normaalilla rakentamisella.



[Kuva: kohteliaisuus Factory OS]

Rakennusmenetelmien muuttaminen voi kuitenkin ratkaista vain osan yleisestä haasteesta rakentaa alueelle uusia kohtuuhintaisia ​​asuntoja. Olemme todella saaneet selville, että sinun on otettava huomioon kaikki kehitysprosessin osat ja jokainen panos prosessiin, jos aiot saada aikaan merkittäviä kustannusten ja ajan vähennyksiä, jotka saavutimme [projektissa San Franciscossa], sanoo Chris Block, joka johtaa Chronic Homeless Initiative -tapahtumaa Tipping Pointissa. Hanke säästää myös rahaa, koska se käyttää lahjoittajan yksityistä rahoitusta sen sijaan, että joutuisi käymään läpi monimutkaisen ja pitkän prosessin julkisen rahoituksen saamiseksi.

Kaupungin rahoituksen mukana tulee myös määräyksiä, jotka lisäävät kustannuksia, kuten vaatimukset paikallisten yritysten käyttämisestä suunnittelu- ja kehitysryhmissä. Se on hyvä ohjelma, mutta se toteutetaan usein tavalla, joka nostaa kustannuksia melko merkittävästi, sanoo Kate Hartley, San Francisco Housing Accelerator Fund -organisaation lainaus- ja sijoituspäällikkö. . (Hartley toimi aiemmin San Franciscon pormestarin asuntotoimisto- ja yhteisökehitysjohtajan johtajana.) Kaupunkipoliittisten päättäjien on tehtävä valinta, hän sanoo: Jos joidenkin näiden määräysten poistaminen voisi tarjota kohtuuhintaisempia asuntoja saatavilla silloin, kun se on tarvitaan kipeästi, vaikka säännöksistä olisi jotain muuta hyötyä, kannattaako muutoksia tehdä?

Nalle Puh ja Kiina

[Kuva: kohteliaisuus Factory OS]

Muut paikalliset käytännöt vaikuttavat myös kustannuksiin, kuten harkinnanvarainen tarkasteluprosessi, jonka avulla yksittäinen henkilö voi vastustaa hanketta ja jatkaa sitten valittamista, vaikka ne eivät olisi voitollisia. Se on niin kallista, Hartley sanoo. Kehittäjänä et tiedä, aiotko voittaa. Tämä todella lisää riskitekijää, mikä tarkoittaa, että kehittäjien rahat maksavat yleensä paljon enemmän, koska ne voidaan ampua alas miljoonien dollarien investoinnin jälkeen. . . He joutuvat lopulta rakentamaan asuntoja todella korkeilla hintalapuilla, myynnillä ja vuokralla. Ja niin se on aika noidankehä. Kaavoitus on toinen haaste, koska monet kaupungin alueet on kaavoitettu omakotitaloille, joten vain pieni osa kaupungista on käytettävissä näihin hankkeisiin.

Hartley toivoo, että uusi projekti voisi olla mallina muille. Yksityinen rahoitus auttoi hankkeen etenemisessä nopeasti. Kehittäjä, kumppani nimeltä Mercy Housing Construction, pystyi sitten kääntymään pienituloisten asuntoveron hyvitysten ja matalakorkoisten joukkovelkakirjojen puoleen saadakseen lisää varoja. Kaupunki allekirjoittaa asuntojen pitkäaikaisen vuokrasopimuksen samalla tavalla kuin se maksaa tällä hetkellä kodittomien huoneista yhden huoneen hotelleissa. Samanlaisia ​​projekteja voi tapahtua muiden rahoittajien kanssa - kuten teknologiayritykset, jotka ovat alkaneet investoida kohtuuhintaisiin asuntoihin - jotka voisivat antaa ensimmäisen lainan hankkeiden nopeuttamiseksi ja kustannusten säästämiseksi, ja ne voitaisiin sitten maksaa takaisin, kun hanke alkaa käyttää verohyvityksiä ja joukkovelkakirjalaina.

Projekti voi toimia välineenä muutosten edistämisessä. Voimme todella pitää ihmisten jalat tulessa nyt, koska meillä on todisteita siitä, että sen ei tarvitse maksaa niin paljon ja kestää niin paljon aikaa kirjaimellisen asunnottomuuskriisin keskellä Kalifornian osavaltiossa ja San Franciscon kaupungissa , sanoo Lurie. Samaan aikaan Tipping Point etsii edelleen tapoja alentaa kustannuksia entisestään. Neljäsataa tuhatta dollaria kolmessa vuodessa ei riitä, hän sanoo. Jatketaan edelleen tämän kustannuskäyrän laskemista. Miksi emme voi saada 200 000 dollaria? Miksi emme voi saada 100 000 dollaria yksikköä kohti? Kriisin vuoksi, jota näemme San Franciscon kaduilla ja Kalifornian osavaltiossa, meillä ei ole muuta vaihtoehtoa. Meidän on tehtävä tämä. Ja meidän täytyy sitoutua tähän, olipa se poliittisesti tarkoituksenmukaista tai ei. Voin kertoa teille, että muutama vuosi sitten meillä ei olisi ollut paljon ihmisiä tukemassa meitä. Nyt voimme näyttää projekteja ja ihmisten on vastattava: Miksi projektisi maksaa kaksinkertaisesti ja kestää kaksi kertaa enemmän aikaa?